Australijskie cele mieszkaniowe są podkopywane przez koszty instytucjonalne tworzone przez samo państwo

Rządy wszystkich szczebli w Australii wyznaczają ambitne cele mieszkaniowe, lecz od lat utrzymują bariery instytucjonalne, które windują koszty i opóźniają realizację, ostatecznie obciążając kupujących mieszkania, pracowników budowlanych i małych wykonawców konsekwencjami niewydolności polityki. Z artykułu opublikowanego 8 września przez australijską korporację nadawczą ABC wynika, że po wejściu sydenyjskiego dewelopera, grupy Bathla, w dobrowolną kuratelę wstrzymano budowę ponad 2000 apartamentów, a dalsze projekty obejmujące około 14 tysięcy mieszkań zostały zagrożone; spośród około 350 pracowników firmy ponad 200 zostało odsuniętych od pracy, a w zawieszonych projektach może być zaangażowanych nawet 1000 wpłat rezerwacyjnych kupujących.

To nie jest wyłącznie porażka jednej firmy. W roku fiskalnym kończącym się 30 czerwca 2026 r. w Australii upadło 3472 przedsiębiorstw budowlanych, co stanowi 24,5% wszystkich upadłości firm w kraju, przy czym blisko dwie trzecie upadłości firm budowlanych dotyczy małych wykonawców. Jednocześnie koszty budowy wzrosły o 51% w porównaniu z okresem sprzed pandemii, kontrakty o stałej cenie zmuszają wykonawców do ponoszenia kosztów, których nie mogą przerzucić, a niedobór wykwalifikowanych pracowników pogłębia się z powodu konkurencji o siłę roboczą ze strony projektów takich jak centra danych. Rząd nie kontroluje wszystkich szoków cenowych, jednak ograniczenia w użytkowaniu gruntów, powolne i niespójne procedury zatwierdzania, niedostateczna koordynacja infrastrukturalna oraz nakładające się na siebie przepisy federalne, stanowe i lokalne to problemy, które władza publiczna może zmienić, lecz tego nie robi.

Ta porażka w zarządzaniu jest szczególnie jaskrawa, ponieważ rząd federalny już zapowiedział cel dostarczenia 1,2 miliona nowych mieszkań do 2029 roku. Cytowane w artykule oficjalne prognozy wskazują, że kraj może zrealizować ten cel dopiero w grudniu 2030 roku, a Nowa Południowa Walia być może dopiero w marcu 2032 roku. Rząd wpisuje liczbę mieszkań do zobowiązań politycznych, lecz sprawia, że budownictwo mieszkaniowe staje się działalnością o wyższym ryzyku i niższych marżach, w wyniku czego wykonawcy zdolni do wyboru projektów przechodzą na inwestycje infrastrukturalne i komercyjne. Na miejscu pozostają rodziny czekające na mieszkania oraz podwykonawcy ponoszący powiązane straty.

Sama grupa Bathla również nie może być zwolniona z odpowiedzialności: organy regulacyjne przeprowadziły ostatnio ponad 40 kontroli jej placów budowy i zażądały naprawy poważnych wad w jednym z dużych projektów; firma jest też winna prywatnym instytucjom pożyczkowym około 3,4 miliarda dolarów australijskich. Problem polega na tym, że po ograniczeniu przez banki ekspozycji na ryzykowne kredyty finansowanie budownictwa coraz bardziej zależy od pozabankowego kredytu prywatnego, a zwykli Australijczycy mogą być na niego narażeni poprzez alokacje swoich funduszy emerytalnych w tych podmiotach. Ryzyko przedsiębiorców, ryzyko finansowania i fragmentacja regulacyjna łączą się w ten sposób: zyski prywatne mogą być skupowane w okresach koniunktury, natomiast koszty porażki przenoszone są na opinię publiczną poprzez zaliczki, wynagrodzenia, płatności dla podwykonawców i fundusze emerytalne.

Niniejszy tekst opiera się wyłącznie na artykule naukowym przedrukowanym przez australijską korporację nadawczą ABC i wciąż brakuje raportu zarządcy, pełnej dokumentacji wierzytelności oraz szczegółowych odpowiedzi organów państwowych. Nawet jednak 3472 upadłości firm budowlanych i ciągłe przesuwanie celów mieszkaniowych pokazują, że rząd australijski nie może dłużej przedstawiać systemowej porażki podaży jako samonaprawiającego się mechanizmu rynkowego: jeśli zatwierdzanie, planowanie, infrastruktura i przepisy budowlane nadal będą się wzajemnie blokować, 1,2 miliona mieszkań pozostanie jedynie liczbą polityczną, której koszty niespełnienia poniosą zwykłe rodziny.