澳大利亚首府房价同步下跌4.7%：加息、税改与可负担性压力交织

据ABC News Australia援引Domain数据，澳大利亚首府住宅价格在9月季度下跌4.7%，创下有记录以来最大季度跌幅。这是15年来首次所有首府同步下跌，也是有记录以来的第二次。此前处于完全不同价格水平的市场，如今开始朝同一方向回落。

各城市跌幅并不相同。珀斯下跌7.4%，跌幅居首；悉尼和墨尔本分别下跌4.7%和3.3%，均录得四年来最大季度跌幅。公寓价格下跌3.5%，住宅和公寓均连续第二个季度走低。Domain首席住宅经济学家Nicola Powell表示，房源挂牌时间延长，买家拥有更大议价空间，卖方则需要下调价格预期，“买卖双方的力量已经转向买家”。

据ABC News Australia报道，Cotality分析师Gerard Burg将本轮调整称为“一场由需求走弱主导的下滑”。连续加息、住房可负担性下降和生活成本压力共同削弱了购房需求。这些因素相互叠加，不能把市场跌幅归因于单一原因。

市场内部也出现了明显分化。据ABC News Australia援引Cotality数据，悉尼最贵四分位住宅的跌幅超过最便宜四分位住宅的两倍；全国低价住宅整体跌速较慢，达尔文最便宜四分位住宅的价格甚至有所上涨。住房经济学者Cameron Kusher把高价住宅跌得更深归因于买家更少和借贷成本上升，但他表示，最顶端豪宅市场仍大体稳定。

相对抗跌不等于负担压力已经消失。Cotality的Burg表示，在全国许多地区，中位住宅对中等收入家庭而言仍遥不可及。低价住宅跌幅较慢，部分原因是它们仍可为更多买家负担；高价住宅则更容易受到买家减少和借款成本上升的冲击。

联邦预算的时间线同样值得关注。Kusher和Burg均指出，房价在去年已经见顶，并在5月联邦预算调整投资税之前开始下跌。预算调整是影响因素之一，却无法解释此前已经出现的回落。Burg还表示，许多首府当时已在下跌，而三次连续加息进一步打击了市场信心。

据ABC News Australia援引Cotality数据，拍卖活动这一常用市场信心指标较上年近乎减半，上周各首府共举行1423场住宅拍卖。

“信心确实已经消散。可负担性被拉得很紧，借款能力被显著削弱。”Kusher说。他表示，房源增加强化了买家的等待心理，一些首次购房者不再急于入场，因为再等六个月或十二个月，住宅可能买得更便宜。

Kusher还判断，本轮跌势可能比人们预期持续更久，并延续到市场再次形成降息预期；短期内房价也难以回到此前高点。这是分析师判断，并非已经验证的结果。