محكمة الاستئناف الأمريكية تؤكد رفض دعوى نزع الرهن العقاري المستمرة منذ 17 عامًا: اتفاقية 2016 لم تنص على منع دائم للبيع

According to جريدة تايمز آف إنديا، استنادًا إلى سجلات المحاكم المتاحة على Justia، فإن دائرة الاستئناف الفيدرالية الحادية عشرة في الولايات المتحدةHoliday في 19 أكتوبر 2026، أيدت رفض محكمة المقاطعة لدعوى غريغوري براين مايرز، ورفضت طلبه بإعادة النظر في الحكم. وبما أن الرفض نهائي، لا يمكن لمايرز طرح المطالبات نفسها مجددًا في القضية نفسها. وقد بلغ نزاع نزع الرهن المتعلق بمسكن، والذي بدأ عام 2009، نهاية مراحله الإجرائية على مستوى الاستئناف الفيدرالي.

تمحور النزاع حول مسكن في نابولي بولاية فلوريدا. واتخذ U.S. Bank إجراءات قانونية بشأن أقساط الرهن العقاري غير المدفوعة على مايرز وزوجته باربارة آن كيلي. وخلصت محاكم فلوريدا إلى أن الاثنين لم يسددا 66 قسطًا، وأوجزت للبنك متابعة إجراءات نزع الرهن؛ ثم استأنف الزوجان. وقبل انتهاء الاستئناف، طلب مايرز حماية الإفلاس وفق الفصل 11 في ماريلاند، مما أوقف البنك مؤقتًا من اتخاذ بعض إجراءات التنفيذ. ويحتفظ U.S. Bank National Association بالقرض نيابة عن صندوق أدوات مالية مدعومة بالرهن العقاري.

وفي نوفمبر 2016، توصل مايرز وU.S. Bank إلى اتفاق سمح للبنك بمتابعة التقاضي، لكنه منعه من بيع العقار حتى تنتهي إجراءات الاستئناف نهائيًا لصالح البنك.|formatting بموجب الاتفاقية، كان على مايرز إيداع 5000 دولار شهريًا في حساب محكمة في ماريلاند. وإذا فاز البنك، فيمكن أن تعود هذه الأموال إليه، لكن يجب احتسابها ضمن دين الزوجين. وادّعى مايرز لاحقًا أن مجموع ما أودعه بلغ 70 ألف دولار.

ربطت هذه الشروط بين الدفع الشهري، والمنع المؤقت للبيع، ومقابلة الدين بعد الفوز، لكنها لم تمنح مايرز حقًا دائمًا في منع البيع بمعزل عن مدة سريان الاتفاقية.

وفي 2018، أيدت محكمة الاستئناف في فلوريدا الحكم الأصلي الداعم لاستمرار نزع الرهن، وانتهت إجراءات الاستئناف بين الطرفين، وبذلك انقضى الشرط المؤقت لمنع البيع الوارد في الاتفاقية. وفي 2024، وبعد أن شرع البنك في ترتيب بيع العقار، أقام مايرز دعوى جديدة يدّعي فيها أن البنك خالف اتفاقية 2016. وتضمنت الشكوى وتعديلاتها مطالبات بـ«الاحتيال الاستنتاجي» ومخالفات قانون جمع الديون الفيدرالي وانتهاك الحقوق الدستورية.

رأت محكمة المقاطعة أولًا أن الشكوى الأصلية لم تبيّن بجلاء الفعل غير المشروع الذي كان كل مدعى عليه مسؤولًا عنه، ثم سمحت لمايرز بتعديلها. تضمنت الشكوى المعدلة عدة كيانات تابعة لبنك U.S. Bank تحمل أسماء مختلفة، إضافة إلى Credit Suisse First Boston Mortgage Acceptance Corp.، لكن مطالبات الإخلال بالعقد والاحتيال وتحصيل الديون رُفضت.

خلصت دائرة الاستئناف الحادية عشرة إلى أن اتفاقية 2016 لم تَعِد ب停止 بيع العقار بصورة دائمة، وإنما اقتصر أثرها على فترة بقاء استئناف الزوجين قيد النظر؛ وبعد انتهاء إجراءات الاستئناف في 2018، فإن متابعة البنك لعملية نزع الرهن لم تشكل إخلالًا. ورأت المحكمة أن مايرز لم يقدّم حقائق كافية تدعم دعوى الاحتيال.obaчерت أيضًا أن حماية الإفلاس تخص الدعاوى التي يرفعها ضد المدينين؛ وبعد رفع مايرز هذه الدعوى بنفسه، لم يعد بإمكانه استخدام طلب الإفلاس الذي قدّمه لاحقًا في مقاطعة كولومبيا لمنع المحكمة من نظر الدعوى. كماJXayy أن اعتبار كيانات البنك ذات الأسماء المختلفة مدعى عليه واحدًا لم يؤثر في النتيجة.

واجه مايرز ثلاث عقبات: مدة سريان الاتفاقية، وتحديد هوية المدعى عليهم، والأسس الفعلية لمطلب الاحتيال. وللagreement مدة واضحة، ولا يجوز المطالبة بمنع دائم للبيع بناءً عليها؛ كما أن اختلاف الأسماء بين كيانات البنك لا يغيّر النتيجة؛ أما دعوى الاحتيال فكانت تفتقر إلى حقائق كافية. وعلى مدى 17 عامًا، مرّ النزاع بإجراءات الإفلاس ومحاكم فلوريدا ومحكمة المقاطعة الفيدرالية ومحكمة الاستئناف الفيدرالية؛ وأثناء سريان الاتفاقية، كان على مايرز الاستمرار في الدفع شهريًا، بينما احتفظ البنك بحق متابعة نزع الرهن. ويبيّن تفسير المحكمة للاتفاقية أن عدم التوازن في بنودها واضح: فبينما كان البنك مقيّدًا بمنع البيع أثناء الاستئناف، كانت أموال المدين تُستخدم لمقابلة الدين إذا فاز البنك؛ وبانتهاء الاستئناف،终止 الحظر المؤقت على البيع.