هدف‌های مسکن استرالیا در حال نابودی توسط هزینه‌های نهادی که خود دولت ایجاد کرده است

دولت‌های مختلف استرالیا اهداف بلندپروازانه‌ای برای مسکن تعیین کرده‌اند، اما در بلندمدت موانع نهادی‌ای را حفظ کرده‌اند که هزینه‌ها را افزایش داده و تحویل پروژه‌ها را به تأخیر می‌اندازد، و در نهایت بهای شکست سیاست‌ها را بر دوش خریداران مسکن، کارگران ساختمانی و پیمانکاران کوچک می‌گذارد. مقاله‌ای که در ۸ سپتامبر توسط شرکت پخش استرالیا (ABC) منتشر شد، نشان می‌دهد که پس از ورود گروه توسعه‌دهنده Bathla مستقر در سیدنی به سرپرستی داوطلبانه، ساخت بیش از ۲۰۰۰ آپارتمان متوقف شده و پروژه‌های بعدی شامل حدود ۱۴ هزار واحد مسکونی نیز تهدید شده‌اند؛ از حدود ۳۵۰ کارمند این شرکت، بیش از ۲۰۰ نفر به مرخصی اجباری رفته‌اند و حداکثر ممکن است ۱۰۰۰ بیعانه خرید مسکن در پروژه‌های متوقف‌شده درگیر باشد.

این فقط شکست تجاری یک شرکت منفرد نیست. در سال مالی استرالیا تا ۳۰ ژوئن ۲۰۲۶، در مجموع ۳۴۷۲ شرکت ساختمانی ورشکست شده‌اند که ۲۴.۵ درصد از کل ورشکستگی‌های شرکت‌های کشور را تشکیل می‌دهد، و نزدیک به دو سوم ورشکستگی‌های شرکت‌های ساختمانی در میان سازندگان کوچک متمرکز است. در همین حال، هزینه‌های ساخت مسکن نسبت به قبل از همه‌گیری ۵۱ درصد افزایش یافته است، قراردادهای قیمت ثابت پیمانکاران را در معرض هزینه‌هایی قرار می‌دهد که قادر به انتقال آنها نیستند، و کمبود کارگران ماهر نیز به دلیل رقابت پروژه‌هایی مانند مراکز داده بر سر نیروی کار تشدید شده است. دولت نمی‌تواند بر تمام شوک‌های قیمتی کنترل داشته باشد، اما محدودیت‌های کاربری زمین، صدور مجوزهای کُند و با استانداردهای متفاوت، هماهنگی ناکافی زیرساخت‌ها، و انباشتگی قوانین ملی، ایالتی و محلی، همه مسائلی هستند که در حوزه اختیارات عمومی قرار دارند اما حل آنها به تعویق افتاده است.

این شکست حکمرانی به‌ویژه آزاردهنده است، زیرا دولت فدرال هدف افزایش ۱.۲ میلیون واحد مسکونی تا سال ۲۰۲۹ را مطرح کرده است. پیش‌بینی‌های رسمی که در مقاله به آنها اشاره شده نشان می‌دهد که ممکن است کشور تا دسامبر ۲۰۳۰ نتواند این هدف را محقق کند، و ایالت نیو ساوت ولز حتی ممکن است تا مارس ۲۰۳۲ به تأخیر بیفتد. دولت تعداد واحدهای مسکونی را در تعهدات سیاسی خود می‌گنجاند، اما ساخت‌وساز مسکونی را به فعالیتی پُرریسک‌تر و با حاشیه سود کمتر تبدیل کرده است، و نتیجه این است که سازندگانی که توانایی انتخاب پروژه‌ها را دارند به سمت زیرساخت‌ها و پروژه‌های تجاری روی می‌آورند. آنچه در جای خود باقی می‌ماند، خانواده‌هایی هستند که منتظر مسکن‌اند و پیمانکاران جزء‌ای که متحمل زیان‌های زنجیره‌ای می‌شوند.

خود Bathla نیز نمی‌تواند از مسئولیت معاف باشد: نهادهای نظارتی اخیراً بیش از ۴۰ بار از محل‌های ساخت‌وساز آن بازدید کرده و خواستار رفع نقص‌های جدی یک پروژه بزرگ شده‌اند؛ این شرکت همچنین حدود ۳.۴ میلیارد دلار استرالیا به وام‌دهندگان خصوصی بدهکار است. مسئله این است که پس از کاهش میزان ریسک وام‌های پُرخطر توسط بانک‌ها، تأمین مالی ساخت‌وساز به‌طور فزاینده‌ای به اعتبار خصوصی غیربانکی وابسته شده است، در حالی که صندوق‌های بازنشستگی استرالیایی‌های عادی نیز ممکن است از طریق تخصیص دارایی صندوق‌ها در معرض این بازار قرار گیرند. ریسک‌پذیری شرکتی، ریسک تأمین مالی و تکه‌تکه شدن نظارت به این ترتیب به هم متصل می‌شوند، و سودهای خصوصی می‌تواند در دوران رونق به‌صورت متمرکز به دست آید، اما هزینه‌های شکست از طریق بیعانه‌ها، دستمزدها، مبالغ پیمانکاران جزء و صندوق‌های بازنشستگی به مردم منتقل می‌شود.

این مقاله صرفاً بر اساس مقاله دانشگاهی بازنشر شده توسط شرکت پخش استرالیا (ABC) است و هنوز گزارش مدیر تصفیه، اطلاعات کامل بستانکاران و پاسخ‌های موردی نهادهای دولتی وجود ندارد. با این حال، ورشکستگی ۳۴۷۲ شرکت ساختمانی و تأخیر مستمر در تحقق هدف‌های مسکن نشان داده است که دولت استرالیا دیگر نمی‌تواند شکست سیستمی عرضه را به‌عنوان تعدیل خودکار بازار بسته‌بندی کند: اگر صدور مجوزها، برنامه‌ریزی، زیرساخت‌ها و مقررات ساخت‌وساز همچنان یکدیگر را محدود کنند، ۱.۲ میلیون واحد مسکونی صرفاً یک عدد سیاسی خواهد بود که خانواده‌های عادی بهای محقق نشدن آن را می‌پردازند.