دادگاه استیناف آمریکا حکم رد شکایت در پرونده ۱۷‌ساله اجرای رهن را تأیید کرد: توافق ۲۰۱۶ ممنوعیت دائمی فروش را پیش‌بینی نکرده بود

بر پایه گزارش «تایمز اُف ایندیا» که به سوابق دادگاهی موجود در Justia استناد کرده است، در ۱۹ اکتبر ۲۰۲۶ دادگاه استیناف حوزه‌ای یازدهم آمریکا حکم دادگاه منطقه‌ای مبنی بر رد شکایت گرگوری برایان مایلز را تأیید کرد و درخواست او برای بازبینی حکم را نیز رد کرد. چون این رد شکایت نهایی بود، مایلز نمی‌توانست در همان پرونده دوباره همان ادعاها را مطرح کند. منازعه بر سر اجرای رهن یک منزل مسکونی که در ۲۰۰۹ آغاز شده بود، در سطح تجدیدنظر فدرال به پایان رسید.

مناقشه بر سر یک منزل در ناپلئوس، فلوریدا، بود. بانک U.S. Bank درباره اقساط پرداخت‌نشده وام گرگوری برایان مایلز و همسرش باربارا آن کیلی اقدام حقوقی آغاز کرد. دادگاه فلوریدا تشخیص داد که این دو ۶۶ قسط وام را نپرداخته‌اند و از بانک حمایت کرد تا فرایند اجرای رهن را پیش ببرد؛ زوج سپس درخواست تجدیدنظر دادند. پیش از پایان تجدیدنظر، مایلز در ماری‌لند درخواست حمایت تحت فصل ۱۱ قانون ورشکستگی داد که موقتاً مانع برخی اقدامات بانک برای وصول مطالبات شد. این وام از سوی U.S. Bank National Association به نمایندگی از یک صندوق امانیِ اوراق بهادار با پشتوانه رهن نگهداری می‌شد.

در نوامبر ۲۰۱۶، مایلز با بانک U.S. Bank توافق کرد: بانک می‌توانست اقدامات قضایی خود را ادامه دهد، اما تا زمانی که تجدیدنظر زوج نهایتاً به سود بانک ختم می‌شد، اجازه فروش ملک را نداشت؛ مایلز نیز باید هر ماه ۵۰۰۰ دلار به حساب دادگاه ایالت ماری‌لند واریز می‌کرد. اگر بانک پیروز می‌شد، این وجوه به بانک تعلق می‌گرفت، اما باید از بدهی آنان کسر می‌شد. مایلز بعدها مدعی شد در مجموع ۷۰ هزار دلار واریز کرده است.

این شروط، پرداخت ماهانه، توقف موقت فروش و کسر وجوه از بدهی در صورت پیروزی بانک را به یکدیگر پیوند داد، اما به مایلز حقی مستقل از مدت توافق برای توقف دائمی فروش نداد.

در ۲۰۱۸، دادگاه استیناف فلوریدا حکم پیشین مبنی بر حمایت از اجرای رهن را تأیید کرد؛ در نتیجه، فرایند تجدیدنظر طرفین پایان یافت و شرط موقت جلوگیری از فروش در توافق نیز از میان رفت. در ۲۰۲۴، پس از آنکه بانک برای هماهنگی فروش ملک اقدام کرد، مایلز دوباره شکایت کرد و ادعا کرد بانک توافق ۲۰۱۶ را نقض کرده است؛ دادخواست و نسخه اصلاح‌شده‌اش همچنین ادعاهایی درباره تقلبِ استنتاجی، نقض قانون فدرال وصول بدهی و تضییع حقوق اساسی را مطرح کردند.

دادگاه منطقه‌ای ابتدا بر این نظر بود که دادخواست اولیه به‌روشنی مشخص نکرده بود که هر یک از خواندگان به کدام فعل یا ترک فعل متخلفانه‌ای پاسخ‌گو است، و سپس اجازه داد مایلز آن را اصلاح کند. دادخواست اصلاح‌شده چند نهاد با نام‌های متفاوت از U.S. Bank و نیز Credit Suisse First Boston Mortgage Acceptance Corp. را فهرست کرد، اما ادعاهای نقض توافق، تقلب و وصول بدهی همچنان رد شدند.

دادگاه استیناف حوزه‌ای یازدهم تشخیص داد که توافق ۲۰۱۶ هیچ‌گاه تعهدی به توقف دائمی فروش ملک نداشت و تنها تا زمانی که تجدیدنظر زوج مختومه نشده بود اثر می‌کرد؛ پس از پایان فرایند تجدیدنظر در ۲۰۱۸، ادامه اقدامات بانک برای اجرای رهن نقض توافق نبود. به نظر دادگاه، مایلز واقعیت‌های کافی برای پشتیبانی از ادعای تقلب ارائه نکرده بود. دادگاه همچنین یادآوری کرد که حمایت فصل ۱۱ ناظر به شکایت‌هایی است که دیگران علیه بدهکار مطرح می‌کنند؛ پس از آنکه مایلز خودش این پرونده را آغاز کرد، دیگر نمی‌توانست با استناد به درخواست بعدی ورشکستگی خود در واشنگتن دی‌سی از رسیدگی دادگاه جلوگیری کند. دادگاه استیناف همچنین احراز کرد که تلقی نهادهای بانکی با نام‌های متفاوت به‌عنوان یک خوانده واحد بر نتیجه اثری نداشته است.

نتیجه شکست مایلز بر سه عامل استوار بود: مدت اعتبار توافق، شناسایی هویت خواندگان و کفایت شواهد برای ادعای تقلب. توافق مدت مشخصی داشت و بر اساس آن نمی‌توان توقف دائمی فروش را مطالبه کرد؛ نحوه شناسایی نهادهای بانکی با نام‌های متفاوت اثری بر نتیجه نداشت؛ و ادعای تقلب نیز واقعیت‌های کافی نداشت. در طول ۱۷ سال، این اختلاف از مراحل ورشکستگی، دادگاه‌های فلوریدا، دادگاه منطقه‌ای فدرال و دادگاه استیناف فدرال گذشت؛ در مدت اعتبار توافق، مایلز ملزم به ادامه واریزهای ماهانه بود، در حالی که بانک حق ادامه فرایند اجرای رهن را حفظ می‌کرد. برداشت دادگاه از توافق نشان می‌دهد ترتیب این شروط نامتقارنی آشکاری دارد: بانک در دوره تجدیدنظر به توقف فروش مقید بود، اما وجوه واریزی وام‌گیرنده در صورت پیروزی بانک به کسر بدهی اختصاص می‌یافت؛ به‌محض پایان تجدیدنظر، توقف موقت فروش نیز پایان می‌یافت.