Target Perumahan Australia Sedang Diruntuhkan oleh Biaya Kelembagaan yang Justru Diciptakan oleh Pemerintah Sendiri

Pemerintah Australia di semua tingkatan telah menetapkan target perumahan yang ambisius, namun mempertahankan hambatan kelembagaan yang mendorong kenaikan biaya dan menunda penyerahan dalam jangka panjang, yang akhirnya membebankan biaya kegagalan kebijakan kepada pembeli rumah, pekerja konstruksi, dan kontraktor kecil. Artikel yang diterbitkan oleh ABC (Australian Broadcasting Corporation) pada 8 September menunjukkan bahwa setelah grup pengembang Sydney, Bathla, masuk administrasi sukarela, pembangunan lebih dari 2.000 apartemen terhenti, dan sekitar 14.000 unit perumahan dalam proyek lanjutan terancam; dari sekitar 350 karyawan perusahaan tersebut, lebih dari 200 sudah dirumahkan, dan hingga 1.000 uang muka pembelian rumah kemungkinan terkait dengan proyek yang terhenti.

Ini bukan sekadar kegagalan operasional satu perusahaan. Dalam tahun fiskal yang berakhir pada 30 Juni 2026, Australia mencatat 3.472 perusahaan konstruksi bangkrut, mencakup 24,5% dari total kebangkrutan perusahaan secara nasional, sementara hampir dua pertiga kebangkrutan perusahaan konstruksi terkonsentrasi pada pembangun kecil. Sementara itu, biaya pembangunan rumah naik 51% dibandingkan sebelum pandemi, kontrak harga tetap membebani kontraktor dengan biaya yang tidak dapat dialihkan, dan kekurangan pekerja terampil diperburuk oleh perebutan tenaga kerja dengan proyek seperti pusat data. Pemerintah tidak dapat mengendalikan semua guncangan harga, tetapi pembatasan penggunaan lahan, persetujuan yang lambat dan standar yang tidak konsisten, koordinasi infrastruktur yang tidak memadai, serta tumpang tindih aturan nasional, negara bagian, dan lokal, merupakan masalah yang dapat diubah oleh otoritas publik namun belum terselesaikan.

Kegagalan tata kelola ini sangat mencolok karena pemerintah federal telah menetapkan target penambahan 1,2 juta unit perumahan pada tahun 2029. Proyeksi resmi yang dikutip artikel menunjukkan bahwa negara ini kemungkinan baru dapat mencapai target tersebut pada Desember 2030, dan negara bagian New South Wales bahkan mungkin baru tercapai pada Maret 2032. Pemerintah menuangkan jumlah penyediaan perumahan dalam janji politik, namun membuat pembangunan perumahan menjadi bisnis dengan risiko lebih tinggi dan margin lebih tipis, akibatnya pembangun yang mampu memilih proyek beralih ke infrastruktur dan proyek komersial. Yang ditinggal adalah keluarga yang menunggu perumahan dan subkontraktor yang menanggung kerugian berantai.

Bathla sendiri juga tidak bisa dibebaskan dari tanggung jawab: regulator baru-baru ini memeriksa lebih dari 40 lokasi proyeknya dan meminta perbaikan terhadap cacat serius pada satu proyek besar; perusahaan tersebut juga berutang sekitar 3,4 miliar dolar Australia kepada pemberi pinjaman swasta. Masalahnya adalah, setelah bank mengurangi eksposur pinjaman berisiko tinggi, pembiayaan konstruksi semakin bergantung pada kredit swasta non-bank, sementara dana pensiun warga Australia biasa juga dapat terekspos ke pasar ini melalui alokasi dana. Pengambilan risiko perusahaan, risiko pembiayaan, dan fragmentasi regulasi saling terkait—keuntungan swasta dapat dikonsentrasikan pada masa-masa makmur, namun biaya kegagalan ditransmisikan kepada publik melalui uang muka, upah, pembayaran subkontraktor, dan dana pensiun.

Artikel ini hanya didasarkan pada tulisan akademisi yang diterbitkan ulang oleh ABC (Australian Broadcasting Corporation), dan masih kekurangan laporan administrator, data kreditur yang lengkap, serta tanggapan terperinci dari departemen pemerintah. Meski demikian, kebangkrutan 3.472 perusahaan konstruksi dan keterlambatan target perumahan yang berkelanjutan sudah menunjukkan bahwa pemerintah Australia tidak dapat lagi mengemas kegagalan pasokan sistemik sebagai penyesuaian pasar yang terjadi dengan sendirinya: jika persetujuan, perencanaan, infrastruktur, dan regulasi konstruksi terus saling menghambat, target 1,2 juta unit perumahan hanyalah angka politik yang kegagalannya ditanggung oleh keluarga biasa.