Projeto ferroviário em Vitória provoca expropriação de subsolo e paralisa 218 apartamentos; incorporadora processa e pede indenização superior a 100 milhões de dólares australianos

Segundo reportagem do Times of India, a incorporadora australiana H1Land entrou com ação judicial contra a Autoridade do Suburban Rail Loop (Loop Ferroviário Suburbano) do estado de Vitória (SRLA), exigindo ao menos 100 milhões de dólares australianos em indenização. O motivo é que um projeto ferroviário do estado provocou a paralisação por dois anos do seu projeto de apartamentos Southpoint, no bairro de Cheltenham, em Melbourne.

O projeto Southpoint está localizado na Nepean Highway, em frente ao shopping center Westfield Southland, com planejamento para a construção de 218 apartamentos. O projeto havia obtido aprovação de planejamento já em 2017, mais de um ano antes do anúncio do projeto do Suburban Rail Loop (SRL) e da prevista estação e túnel de Cheltenham. No entanto, em maio de 2024, apenas dois dias depois das equipes de construção terem entrado no local para iniciar as obras, a autoridade emitiu uma notificação informando a intenção de expropriar o subsolo do terreno a cerca de quatro metros de profundidade, o que obrigou a paralisação das obras.

Documentos judiciais mostram que a H1Land acusa o ministro do governo de ter sido informado incorretamente de que o túnel não afetaria sua propriedade, e acusa a autoridade de não ter negociado com a incorporadora durante a elaboração do planejamento ferroviário em 2021. Até o início de 2022, a autoridade supostamente ainda não havia informado à H1Land sobre a possível expropriação de seu terreno ou sobre o impacto que o projeto ferroviário poderia causar na construção. A autoridade somente sugeriu um encontro em fevereiro de 2022 e, em maio do mesmo ano, concordou em arcar com custos razoáveis de reuniões de projeto e negociações. As duas partes continuaram negociando pelos dois anos seguintes, período durante o qual a incorporadora contratou construtoras e obteve aprovação de financiamento da obra.

A notificação de expropriação interrompeu esse processo. No início de setembro de 2024, as partes chegaram a um acordo de indenização antecipada de 2,5 milhões de dólares australianos. Contudo, a H1Land descobriu posteriormente que a autoridade já havia submetido, no final de agosto de 2024, recomendações ao ministro responsável pelo projeto ferroviário para cancelar direitos quase idênticos sobre o subsolo — direitos estes que eram justamente o cerne das negociações de indenização. Em 2025, o projeto ferroviário obteve formalmente o controle do subsolo em disputa. Desde então, todas as negociações subsequentes entre as partes para modificar o projeto arquitetônico dos apartamentos fracassaram.

A indenização atualmente pleiteada pela H1Land abrange despesas já realizadas, perdas decorrentes de atrasos, custos jurídicos e supostos lucros cessantes, com valor total estimado em mais de 100 milhões de dólares australianos. A empresa já ingressou na Suprema Corte com duas ações independentes: uma ação de reparação e outra que pede ao tribunal que decida sobre a legalidade da decisão do governo de cancelar seus direitos sobre o subsolo. Caso a empresa vença a segunda ação, parte dos direitos sobre o subsolo poderá retornar à empresa, o que poderá causar impactos adicionais ao túnel ferroviário planejado.

Os afetados não se limitam à incorporadora. Desde o final de 2021, mais de cem famílias e investidores já haviam pré-comprado apartamentos do projeto Southpoint. Devido à paralisação das obras, esses compradores continuam até agora aguardando a entrega das unidades e também não conseguem reaver os valores pagos como sinal.

O caso toca em uma questão mais ampla: que tipo de responsabilidade legal os governos têm perante os proprietários de imóveis já aprovados por licenças de planejamento nas adjacências, quando promovem grandes projetos de infraestrutura. A H1Land sustenta que a autoridade deveria ter conhecimento de que suas decisões poderiam causar perdas financeiras aos proprietários de imóveis nas proximidades que já haviam obtido licenças de construção. O resultado deste caso pode afetar dezenas de milhares de proprietários cujos terrenos estão envolvidos em grandes projetos de infraestrutura. O caso envolve duas ações judiciais independentes, e sua solução final pode levar bastante tempo.