Виктория: экспроприация земли под железную дорогу остановила стройку 218 квартир, иск застройщика на более 100 млн долларов

По сообщению The Times of India, австралийский застройщик H1Land подал иск к Управлению пригородной железнодорожной кольцевой линии штата Виктория (SRLA) с требованием компенсации в размере не менее 100 млн австралийских долларов в связи с тем, что реализация железнодорожного проекта штата привела к двухлетней остановке строительства жилого комплекса Southpoint в районе Челтенхэм в Мельбурне.

Проект Southpoint расположен на Nepean Highway напротив торгового центра Westfield Southland и предусматривает строительство 218 квартир. Градостроительное разрешение на этот проект было получено ещё в 2017 году — более чем на год раньше объявления о проекте пригородной железнодорожной кольцевой линии (SRL) и строительстве запланированной станции и тоннеля в Челтенхэме. Однако в мае 2024 года, когда строительные бригады всего за два дня до этого вышли на площадку и готовились начать работы, управление направило уведомление о намерении экспроприировать подземный участок земли на глубине около четырёх метров на этой территории, и строительство было вынуждено остановлено.

Судебные документы свидетельствуют о том, что H1Land обвиняет министров правительства в том, что их неверно проинформировали о том, что тоннель не затронет её недвижимость, а также обвиняет управление в том, что в 2021 году при разработке железнодорожного проекта оно не провело консультаций с застройщиком. К началу 2022 года управление, по имеющимся данным, всё ещё не уведомило H1Land о возможной экспроприации земли или о том, что железнодорожный проект может повлиять на строительство. Управление лишь в феврале 2022 года предложило провести встречу, а в мае того же года согласилось взять на себя разумные расходы на проектные совещания и переговоры. На протяжении последующих двух лет стороны продолжали переговоры, в ходе которых застройщик нанял подрядчиков и получил одобрение финансирования строительства.

Уведомление об экспроприации нарушило этот процесс. В начале сентября 2024 года стороны достигли соглашения о предварительной компенсации в размере 2,5 млн австралийских долларов. Однако впоследствии H1Land обнаружила, что управление уже в конце августа 2024 года направило министру, ответственному за железнодорожный проект, рекомендацию об отмене практически идентичных прав на подземный участок — тех самых прав, которые составляли предмет переговоров о компенсации. В 2025 году железнодорожный проект официально получил контроль над спорным подземным участком. После этого дальнейшие переговоры сторон о корректировке архитектурного проекта жилого комплекса не увенчались успехом.

Компенсация, которую в настоящее время требует H1Land, охватывает понесённые расходы, убытки от задержки, юридические издержки, а также заявленные упущенные прибыли — в общей сложности на сумму, предположительно превышающую 100 млн австралийских долларов. Компания подала в Высокий суд два отдельных иска: один — с требованием компенсации, другой — с требованием вынести решение о законности решения правительства об отмене её прав на подземный участок. В случае выигрыша во втором иске часть прав на подземный участок может быть возвращена компании, что потенциально способно дополнительно повлиять на запланированный железнодорожный тоннель.

Затронуты не только застройщик. С конца 2021 года более ста семей и инвесторов забронировали квартиры в проекте Southpoint. Из-за остановки строительства эти покупатели до сих пор ожидают передачи жилья и не могут вернуть внесённые задатки.

Это дело затрагивает более широкий вопрос: какую юридическую ответственность несёт правительство перед владельцами соседних объектов, уже получивших градостроительные разрешения, при реализации крупных инфраструктурных проектов. H1Land утверждает, что управление должно было осознавать, что его решения могут привести к экономическим потерям для владельцев соседних объектов, уже получивших разрешение на строительство. Результат рассмотрения этого дела потенциально может затронуть десятки тысяч собственников земельных участков, вовлечённых в крупные инфраструктурные проекты. Дело включает два отдельных судебных иска, и окончательное урегулирование, вероятно, потребует длительного времени.