澳大利亚住房税改撼动长期偏惠富裕投资者的税制安排：e61研究所92万项数据揭示税负重新分配格局

据ABC News报道，澳大利亚联邦政府五月预算中宣布的负扣税与资本利得税改革正面临投资界与建筑业团体的强烈反弹，而e61研究所的最新分析试图为这场争论注入一份冷静的实证。

e61研究所高级研究经济学家、报告共同作者Elyse Dwyer与团队对2008年至2025年间92万项住房投资数据展开测算，结果显示政策变化对投资者的实际影响"比相关评论所预期的要温和"。约53%的住房投资者在改革后将缴纳更多税款，43%将缴更少；单独看资本利得税一项，则有54%的投资税负减轻，42%负担增加。负扣税改革的影响更为分化：28%的投资者租金所得税下降，49%则需缴更多。

ABC News援引e61报告指出，改革核心是取消霍华德政府1999年引入的50%资本利得税折扣、恢复此前基于通胀的扣除方式，并对资本利得设置30%的最低税率，以削弱资产持有者将出售时机转移至低应税收入期段的动机。负扣税将仅限于新建住宅，但于2026年5月12日预算公布当晚7点30分之前购入的房产仍可从业主更广泛收入中扣除投资亏损。新规自明年7月1日起生效。

Dwyer表示，新的资本利得税计税方式"将税负与投资者实际收益大小更紧密挂钩，小额收益和负收益税负更轻、真实大额收益税负更重"，由此拉低住房作为投资资产的总体风险水平。e61的分析同时揭示，高杠杆或低其他应税收入（如退休人士）的投资者最可能在改革下缴纳更高税款——这暴露出原税制对依赖工资收入者与依赖资产收入者的差别化待遇，长期偏惠能够举债投资或具备资产性收入的高净值群体；e61另一句核心判断是，新计税方式"将主要来自高回报投资为预算贡献更多收入"。

围绕改革的市场反应两极分化。财长Jim Chalmers在预算宣布时估算，改革将在未来十年内使额外约7.5万人拥有自有住房；财政部预测投资者需求下降将使房价在未来几年内比原本水平少上涨约2%。然而ABC News指出，加息与经济不确定性叠加之下，多家机构对房价前景更为悲观。汇丰首席经济学家Paul Bloxham近期预测房价从峰值至谷底跌幅可能高达13%，多家分析师亦预计出现两位数下跌。

建筑业团体以住房供给大幅缩水为由激烈反对改革。Master Builders Association估计未来四年将减少8700套住房建设，Real Estate Institute预测未来五年减少2.5万套。然而财政部自身的估算相对克制：预测新政策将减少约3.5万套住房开工，但其他由纳税人出资的住房计划预计补充约3万套净增供给，最终净减约5000套。反对党领袖Angus Taylor将改革定性为对"抱负的打击"，并承诺若联盟党执政将予以废除。

但部分独立声音支持改革方向。Grattan Institute首席执行官Aruna Sathanapally认为改革将把住房市场结构向自住业主倾斜。独立经济学家Saul Eslake虽反对30%最低资本利得税率，但承认整体方案将使投资所得与工薪所得的税务待遇更趋一致。澳新大学税务与转移政策研究所Peter Varela直言澳大利亚的投资所得税务安排"一团糟"，并评价改革"朝着正确方向迈出的一步"。

ABC News报道指出，财政部与建筑业团体对未来供给的估算差距显著，而投资者组合中两项措施叠加后的净影响仍因个案差异悬而未决。