加息与税改双重收紧 澳大利亚房市跌至三个月新低 强制抛售同比激增近三成

据澳大利亚广播公司（ABC News）报道，澳大利亚全国上周初步拍卖清盘率跌至48.2%，创下三个月以来最低点，也是年内第二低的初步读数。不到一半的拍卖房产成交，延续了数月来清盘率持续徘徊在50%以下的低迷格局。

根据房地产研究机构Cotality发布的数据，全澳各首府城市上周共举行1223场拍卖，较前一周减少12.8%，较去年同期大幅萎缩47.5%。Cotality研究主管蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）将这一疲弱结果归因于部分州的长周末效应、澳储行年内第四次加息，以及今年联邦预算中对房产税制的大幅调整——负扣税适用范围被显著收紧，卖方在多数情形下面临更高的资本利得税。

"房屋出售周期越来越长，拍卖清盘率持续低于平均水平，许多市场的挂牌量都在上升。"劳利斯表示，澳大利亚家庭对生活成本危机、近期加息以及预算案房产税调整所营造的"不利环境"深感悲观。

悉尼与墨尔本拖累了全国表现。上周悉尼仅举行304场拍卖，环比下降61%，同比下降38.5%。墨尔本虽因澳式橄榄球联盟（AFL）总决赛长周末后基数较低出现环比136%的反弹，但过去12个月拍卖总量仍下降45.6%，为各首府城市中跌幅之最。

春季传统售房旺季开局同样遇冷。据另一房地产分析机构SQM Research的数据，全澳未售房屋总数已达27.6万套，同比增长21.6%。挂牌超过180天仍未成交的房屋同比增长10.5%，陈旧库存正在堵塞交易流转。

SQM Research总监路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）指出："增长的主力是挂牌一到六个月仍未售出的房屋。"他进一步表示，"在悉尼，尽管新挂牌卖家数量比一年前更少，但总库存量仍增加了近五分之一。这是需求问题，而非供应激增。"

区域之间的分化同样显著。SQM Research数据显示，布里斯班与阿德莱德的在售房源数量同比分别上涨43.5%和39.5%，墨尔本上涨30.3%，珀斯上涨21.3%，堪培拉上涨17.8%。

更值得关注的是强制出售数量的急剧攀升。SQM Research统计显示，今年9月全澳共有4872套房产被列为被迫出售，较上年同期激增29%。这些被迫出售交易背后的具体成因——房贷违约、破产、家庭破裂或其他财务困境——在现有统计中尚未被细分，但增速已远超普通市场波动所能解释的范围。

据ABC News此前报道，澳房价已连续第六个月下跌，多位经济学家警告下行压力尚未释放。澳储行持续的紧缩货币政策与联邦政府房产税收政策的同步收紧，将住房市场的调整成本集中压在两端——购房需求被高利率压制，卖方则在成交周期延长与税负增加的双重夹击下议价能力被显著削弱。对许多普通家庭而言，这意味着不得不接受远低于心理预期的价格匆忙离场。