Proyek Kereta Api Negara Bagian Victoria Hentikan Pembangunan 218 Apartemen akibat Penyitaan Lahan Bawah Tanah; Developer Gugat Tuntut Ganti Rugi Melebihi 100 Juta AUD

Menurut laporan Times of India, developer Australia H1Land telah mengajukan gugatan terhadap Otoritas Lingkar Kereta Api Suburban (SRLA) Negara Bagian Victoria dengan tuntutan ganti rugi setidaknya 100 juta AUD, karena proyek kereta api negara bagian tersebut menyebabkan proyek apartemen Southpoint di kawasan Cheltenham, Melbourne, terhenti selama dua tahun.

Proyek Southpoint terletak di Nepean Highway, tepat di seberang pusat perbelanjaan Westfield Southland, dan direncanakan membangun 218 unit apartemen. Proyek ini telah memperoleh izin rencana tata ruang sejak 2017, lebih dari setahun sebelum pengumuman proyek Lingkar Kereta Api Suburban (SRL) beserta stasiun dan terowongan Cheltenham yang direncanakan. Namun, pada Mei 2024, hanya dua hari setelah tim konstruksi baru memasuki lokasi untuk memulai pekerjaan, otoritas mengeluarkan pemberitahuan yang mengumumkan rencana penyitaan lahan hingga kedalaman sekitar empat meter di bawah lokasi tersebut, sehingga pekerjaan terpaksa dihentikan.

Dokumen pengadilan menunjukkan bahwa H1Land menuduh menteri negara bagian telah keliru diinformasikan bahwa terowongan tidak akan terdampak propertinya, serta menuduh otoritas tidak melakukan konsultasi dengan developer selama menyusun rencana kereta api pada 2021. Hingga awal 2022, otoritas dilaporkan masih belum memberitahukan H1Land bahwa lahannya berpotensi disita atau proyek kereta api dapat memengaruhi konstruksi. Otoritas baru mengusulkan pertemuan pada Februari 2022, dan baru menyetujui untuk menanggung biaya pertemuan desain dan negosiasi pada Mei tahun yang sama. Kedua belah pihak terus bernegosiasi selama dua tahun setelahnya, di mana developer mempekerjakan kontraktor bangunan dan memperoleh persetujuan dana konstruksi.

Pemberitahuan penyitaan menghentikan proses tersebut. Pada awal September 2024, kedua belah pihak sempat mencapai perjanjian kompensasi di muka sebesar 2,5 juta AUD. Namun H1Land kemudian menemukan bahwa otoritas, pada akhir Agustus 2024, telah mengajukan rekomendasi kepada menteri yang bertanggung jawab atas proyek kereta api untuk mencabut hak atas lahan bawah tanah yang hampir identik — hak yang justru menjadi inti negosiasi kompensasi. Pada 2025, proyek kereta api secara resmi mendapatkan penguasaan atas lahan bawah tanah yang disengketakan. Setelah itu, negosiasi lanjutan antara kedua belah pihak mengenai revisi desain bangunan apartemen tidak mencapai hasil.

Ganti rugi yang saat ini dicari oleh H1Land mencakup biaya yang telah dikeluarkan, kerugian akibat keterlambatan, pengeluaran hukum, serta keuntungan yang diklaim hilang, dengan total estimasi melebihi 100 juta AUD. Perusahaan telah mengajukan dua gugatan independen ke Mahkamah Agung: satu gugatan ganti rugi, dan satu lagi meminta pengadilan memutus apakah keputusan pemerintah mencabut hak atas lahan bawah tanahnya sah secara hukum. Apabila perusahaan menang dalam gugatan kedua, sebagian hak atas lahan bawah tanah berpotensi kembali kepada perusahaan, yang dapat berdampak lebih lanjut pada terowongan kereta api yang direncanakan.

Tidak hanya developer yang terdampak. Sejak akhir 2021, lebih dari seratus keluarga dan investor telah melakukan pembelian awal atas unit-unit apartemen proyek Southpoint. Karena pekerjaan konstruksi terhenti, para pembeli ini hingga kini masih menunggu serah terima unit, dan juga tidak dapat mengambil kembali uang muka yang telah mereka bayarkan.

Kasus ini menyentuh isu yang lebih luas: ketika pemerintah mendorong proyek infrastruktur besar, kewajiban hukum apa yang melekat terhadap pemilik properti di sekitarnya yang telah memperoleh izin rencana tata ruang. H1Land berpendapat bahwa otoritas seharusnya mengetahui bahwa keputusannya berpotensi menimbulkan kerugian finansial bagi pemilik properti di sekitarnya yang telah memiliki izin pembangunan. Hasil penanganan kasus ini dapat berdampak pada puluhan ribu pemilik lahan yang terkait dengan proyek infrastruktur besar. Kasus ini melibatkan dua gugatan hukum independen, dan penyelesaian akhir kemungkinan akan memakan waktu lama.