Gli obiettivi abitativi dell'Australia sono sabotati dai costi istituzionali creati dal governo stesso

I governi australiani di ogni livello hanno fissato obiettivi abitativi ambiziosi, ma hanno a lungo mantenuto ostacoli istituzionali che fanno lievitare i costi e ritardano le consegne, facendo ricadere in ultima analisi sugli acquirenti di case, sui lavoratori edili e sui piccoli appaltatori il prezzo del fallimento politico. Un articolo pubblicato l'8 settembre dall'emittente pubblica ABC Australia mostra che, dopo l'ingresso in amministrazione volontaria dello sviluppatore immobiliare di Sydney Bathla Group, la costruzione di oltre 2.000 appartamenti si è arenata e altri circa 14.000 alloggi dei progetti successivi sono a rischio; dei circa 350 dipendenti dell'azienda, oltre 200 sono già stati fermati, e fino a 1.000 caparre di acquirenti potrebbero essere coinvolte nei progetti bloccati.

Non si tratta del semplice fallimento di una singola impresa. Nell'anno fiscale australiano conclusosi il 30 giugno 2026, ben 3.472 aziende edili sono fallite, pari al 24,5% del totale delle insolvenze aziendali nel Paese, e quasi due terzi dei fallimenti delle imprese di costruzione si concentra tra i piccoli costruttori. Nel frattempo, i costi di costruzione delle abitazioni sono aumentati del 51% rispetto al periodo pre-pandemia, i contratti a prezzo fisso costringono gli appaltatori ad assorbire costi che non possono ribaltare, e la carenza di lavoratori qualificati è aggravata dalla competizione per la manodopera da parte di progetti come i data center. Il governo non può controllare tutti gli shock sui prezzi, ma le restrizioni sull'uso del suolo, le approvazioni lente e con standard disomogenei, l'insufficiente coordinamento infrastrutturale e la stratificazione di regole nazionali, statali e locali sono tutti problemi che il potere pubblico potrebbe modificare e che invece restano irrisolti da tempo.

Questo fallimento di governance è tanto più lampante perché il governo federale ha già fissato l'obiettivo di 1,2 milioni di nuove abitazioni entro il 2029. Le previsioni ufficiali citate nell'articolo indicano che a livello nazionale l'obiettivo potrà essere raggiunto solo nel dicembre 2030, e nello Stato del New South Wales si potrebbe addirittura slittare al marzo 2032. Il governo iscrive i numeri delle nuove case tra le promesse politiche, ma lascia che l'edilizia residenziale diventi un'attività più rischiosa e con margini più ridotti: il risultato è che i costruttori che possono scegliere i progetti si orientano verso le infrastrutture e l'edilizia commerciale. A restare indietro sono le famiglie in attesa di una casa e i subappaltatori che si sobbarcano le perdite a cascata.

Ma nemmeno Bathla può essere esente da responsabilità: le autorità di regolamentazione hanno ispezionato i suoi cantieri oltre 40 volte di recente e hanno chiesto la correzione di gravi difetti in un grande progetto; la società deve inoltre circa 3,4 miliardi di dollari australiani a istituti di credito privati. Il problema è che, dopo che le banche hanno ridotto l'esposizione ai prestiti ad alto rischio, il finanziamento edilizio dipende sempre più dal credito privato non bancario, e i fondi pensione dei normali australiani possono a loro volta esservi esposti attraverso l'asset allocation dei fondi. L'avventura imprenditoriale, il rischio di finanziamento e la frammentazione regolatoria si intrecciano così tra loro: i profitti privati possono essere concentrati nelle fasi di espansione, mentre i costi del fallimento si trasmettono al pubblico attraverso caparre, salari, pagamenti ai subappaltatori e risparmi previdenziali.

Questo articolo si basa esclusivamente su un'analisi accademica ripresa dall'emittente ABC Australia e manca ancora della relazione degli amministratori, dei dati completi sui creditori e delle risposte puntuali delle autorità pubbliche. Ciononostante, i 3.472 fallimenti di aziende edili e il continuo rinvio degli obiettivi abitativi dimostrano che il governo australiano non può più mascherare il fallimento sistemico dell'offerta come un semplice aggiustamento di mercato: se approvazioni, pianificazione, infrastrutture e normative edilizie continueranno a intralciarsi a vicenda, 1,2 milioni di abitazioni resteranno solo una cifra politica di cui le famiglie comuni pagano il prezzo quando non si realizza.