Australische woningbouwdoelstellingen worden ondermijnd door institutionele kosten die de overheid zelf veroorzaakt

Overheden op alle niveaus in Australië hebben ambitieuze woningbouwdoelen vastgesteld, maar houden al geruime tijd institutionele belemmeringen in stand die de kosten opdrijven en de oplevering vertragen. Uiteindelijk zijn het huizenkopers, bouwvakkers en kleine aannemers die de prijs betalen voor het falen van het beleid. Uit een artikel dat ABC Australia op 8 september publiceerde, blijkt dat nadat de ontwikkelaar uit Sydney, Bathla Group, onder vrijwillig beheer was geplaatst, de bouw van ruim 2.000 appartementen is stilgevallen en dat vervolgprojecten voor nog eens ongeveer 14.000 woningen worden bedreigd. Bij meer dan 200 van de ongeveer 350 werknemers van het bedrijf is het werk al stilgelegd en mogelijk zijn aanbetalingen voor maximaal 1.000 woningen gemoeid met de vastgelopen projecten.

Dit is niet alleen het zakelijke falen van één onderneming. In het Australische boekjaar dat eindigt op 30 juni 2026 gingen in totaal 3.472 bouwbedrijven failliet, goed voor 24,5 procent van alle bedrijfsfaillissementen in het land. Bijna tweederde van de omgevallen bouwbedrijven waren kleine bouwbedrijven. Ondertussen zijn de bouwkosten 51 procent hoger dan vóór de pandemie. Door contracten met vaste prijzen dragen aannemers kosten die ze niet kunnen doorberekenen, terwijl het tekort aan geschoolde vakkrachten verder wordt aangewakkerd doordat ook datacenters en andere projecten om arbeidskrachten concurreren. De overheid kan niet alle prijsschokken beheersen, maar beperkingen op landgebruik, trage en onderling niet op elkaar afgestemde vergunningverlening, onvoldoende infrastructuurcoördinatie en elkaar opstapelende regels van de federale overheid, de deelstaten en lokale overheden zijn allemaal problemen die de overheid kan veranderen, maar die zij niet tijdig heeft opgelost.

Dit bestuurlijke falen valt des te meer op omdat de federale regering zich al tot doel heeft gesteld om tegen 2029 1,2 miljoen extra woningen te realiseren. Uit officiële prognoses waarnaar het artikel verwijst, blijkt dat het land deze doelstelling waarschijnlijk pas in december 2030 zal halen en dat Nieuw-Zuid-Wales zelfs kan uitlopen tot maart 2032. De regering doet politieke toezeggingen over aantallen woningen, maar maakt woningbouw intussen risicovoller en minder winstgevend. Het gevolg is dat bouwers die projecten kunnen kiezen, zich richten op infrastructuur en commerciële bouw. Wie achterblijven, zijn gezinnen die op een woning wachten en onderaannemers die de gevolgschade dragen.

Ook Bathla zelf is niet vrij te pleiten: de toezichthouder heeft de afgelopen tijd meer dan 40 keer inspecties op de bouwplaatsen uitgevoerd en herstel geëist van ernstige gebreken in een groot project. Het bedrijf is daarnaast ongeveer 3,4 miljard Australische dollar verschuldigd aan particuliere kredietverstrekkers. Het probleem is wel dat banken hun blootstelling aan leningen met een hoog risico hebben verminderd, waardoor de financiering van bouwprojecten steeds afhankelijker wordt van particulier krediet buiten de banksector. Het pensioengeld van gewone Australiërs kan via de beleggingen van pensioenfondsen eveneens aan deze markt zijn blootgesteld. Zo worden ondernemingsrisico, financieringsrisico en regelgevingsversnippering met elkaar verbonden. Tijdens een hausse kunnen particuliere winsten door een kleine groep worden opgestreken, terwijl de kosten van mislukking via aanbetalingen, lonen, betalingen aan onderaannemers en pensioenen worden afgewenteld op de samenleving.

Dit artikel is uitsluitend gebaseerd op een door ABC Australia overgenomen artikel van een academicus. Rapporten van de beheerder, volledige gegevens over schuldeisersvorderingen en punt-voor-puntreacties van overheidsdepartementen ontbreken nog. Toch blijken alleen al 3.472 faillissementen van bouwbedrijven en de aanhoudende vertraging van de woningbouwdoelen aan te tonen dat de Australische overheid een systemisch falen van het woningaanbod niet langer kan afdoen als een correctie die de markt zelf tot stand zou brengen. Als vergunningverlening, planning, infrastructuur en bouwvoorschriften elkaar blijven hinderen, blijft 1,2 miljoen woningen slechts een politiek getal, waarbij gewone gezinnen de prijs betalen voor het uitblijven ervan.