田纳西州上诉法院恢复针对产权公司的欺诈索赔，核验责任仍待厘清

据《印度时报》世界版报道，田纳西州上诉法院恢复了芭芭拉·切斯努特针对产权及托管公司Rudy Title and Escrow的故意欺诈索赔，并指令下级法院继续审理；同一裁定维持了过失索赔被驳回的结果。法院认为，Rudy Title要求下级法院驳回过失主张时，没有处理故意欺诈指控，下级法院却据此驳回整起诉讼，属于程序处置不当。

这起房产纠纷源于一个虚构的继承人身份。切斯努特的兄长詹姆斯·阿普彻奇于2012年去世且未留遗嘱，遗产由数名继承人分割。切斯努特随后以自己所得的遗产份额加上额外资金，购下田纳西州科滕敦的住宅。她移居阿联酋后仍把该房屋作为永久住所地址，2021年因国际旅行受疫情影响长期无法返回美国。再次回到当地时，她发现房屋已被陌生住户占用，随后报警。警方调查最终指向此前获准居住该屋的维姬·波德切尔文斯基，后者对财产盗窃罪名认罪。

房屋实际出售发生在2020年1月，当时切斯努特仍在海外。一名自称“多萝西·切斯努特”（Dorothy Chestnut）的女子表示自己是切斯努特亡兄的独生女和唯一继承人，并将房产卖给Ultra Home Solutions。交易由Rudy Title and Escrow经手，该公司被指定为买方的交割律师。

报道还称，涉案交易提交了两份宣誓书、一张亚利桑那州驾照及授权文件。宣誓书称阿普彻奇去世时未婚且没有留下遗嘱，多萝西·切斯努特是唯一合法继承人；授权文件则允许Rudy Title员工约翰·格里夫斯代为签署完成交易所需的文件。产权转移在萨姆纳县登记后，房屋又在随后数月内转手两次。

在后续民事诉讼中，双方均认可所谓“多萝西·切斯努特”并非真实继承人。切斯努特于2022年8月向萨姆纳县巡回法院起诉，要求确认产权，并将产权公司、原始买家、格里夫斯及后续买家列为被告。她主张，产权公司如果核查其兄的遗产记录，就可能发现真正的继承人；同时指控Rudy Title在准备交易时存在疏忽并参与欺诈，寻求至少100万美元赔偿。其他被告的诉讼后来被驳回或撤回，Rudy Title成为剩余被告。

Rudy Title否认对切斯努特负有注意义务，称双方不存在合同关系，公司只是为买方完成交割。2025年3月，下级法院认为，切斯努特没有证明自己在处理个人事务时依赖了该公司提供的信息或采取的行动，随后驳回整起诉讼。

上诉法院对两项责任主张作出了不同处理。部分过失主张此前没有在下级法院提出，另一项主张也没有得到充分论证或支持，因此过失索赔被驳回的结果维持不变。欺诈指控则属于另一问题：Rudy Title的驳回请求针对的是过失索赔，却没有处理故意欺诈指控，下级法院无权据此一并清除后者。田纳西州上诉法院因此恢复欺诈部分，并要求继续审理。

这项裁定把一项机构性问题重新带回司法程序：在由宣誓书、驾照和授权文件支撑的产权交易中，经手交割的产权机构是否以及如何核验继承链和申请人身份。切斯努特的说法是，只要查阅其兄的遗产记录，虚假的继承人身份就可能被发现；但这一说法尚未经过实体审理证实。上诉法院纠正的是程序问题，并非宣布Rudy Title策划造假、存在疏忽或应当赔偿。下级法院将继续处理欺诈索赔，产权核验义务及公司的最终责任仍待裁决。