Proyekto sa riles ng Victoria, kinuha ang lupa sa ilalim; 218 apartment nasuspinde; developer nag-demanda, naningil ng mahigit 100 milyong dolyar ng Australia

Ayon sa ulat ng Times of India, ang Australian developer na H1Land ay nag-demanda laban sa Suburban Rail Loop Authority (SRLA) ng estado ng Victoria, na humihingi ng danyos na hindi bababa sa 100 milyong dolyar ng Australia, dahil ang isang proyekto sa riles ng estado ang nagpahinto nang dalawang taon sa konstruksiyon ng kanilang Southpoint apartment project sa Cheltenham, Melbourne.

Matatagpuan ang Southpoint project sa Nepean Highway, sa tapat ng Westfield Southland shopping center, na may planong magtayo ng 218 apartment. Nakakuha na ng planning approval ang proyekto noong 2017, isang taon bago ang anunsyo ng Suburban Rail Loop (SRL) project at ang planong istasyon at tunnel nito sa Cheltenham. Gayunpaman, noong Mayo 2024, dalawang araw lamang matapos ang mga construction crew ay pumasok sa site upang magsimula ng trabaho, nag-isyu ang awtoridad ng abiso na nagdedeklara ng planong pagsamsam ng lupa na mga apat na metro ang lalim sa ilalim ng lote, at napilitang ihinto ang proyekto.

Ipinakita ng mga dokumento ng korte na sinabi ng H1Land na ang mga ministro ng gobyerno ay maling sinabihan na ang tunnel ay hindi makakaapekto sa kanilang ari-arian, at sinisi ang awtoridad ng hindi nakipagkonsulta sa developer noong 2021 habang isinusulat ang railway plan. Sa unang bahagi ng 2022, hindi pa rin inaabisuhan ng awtoridad ang H1Land na maaaring masamsaman ang kanilang lupa o na maaaring maapektuhan ng railway project ang konstruksiyon, ayon sa akusasyon. Nagmungkahi lang ang awtoridad ng pagpupulong noong Pebrero 2022, at pumayag noong Mayo ng parehong taon na sagutin ang makatuwirang gastos para sa mga design meeting at negosasyon. Nagpatuloy ang negosasyon sa pagitan ng dalawang panig sa loob ng dalawang taon, kung saan ang developer ay nagsama ng mga builder at nakatanggap ng approval para sa financing ng konstruksiyon.

Ang abiso ng pagsamsam ang nagpabago sa prosesong ito. Noong unang bahagi ng Setyembre 2024, umabot ang dalawang panig sa isang advance compensation agreement na nagkakahalaga ng 2.5 milyong dolyar ng Australia. Ngunit kalaunan ay natuklasan ng H1Land na ang awtoridad ay nagsumite na noong huli ng Agosto 2024 ng rekomendasyon sa ministro na responsable sa railway project, na humihiling na kanselahin ang halos magkaparehong karapatan sa lupa sa ilalim ng lupa, na siyang pangunahing paksa ng negosasyon sa kompensasyon. Noong 2025, opisyal na nakuha ng railway project ang kontrol sa kontrobersyal na lupa sa ilalim ng lupa. Pagkatapos nito, nabigo ang lahat ng kasunod na negosasyon tungkol sa pagbabago ng architectural design ng apartment.

Ang hinihinging kabayaran ng H1Land ay sumasaklaw sa mga nagastos nang bayad, pagkalugi dahil sa pagkaantala, legal na gastos, at ipinapahayag na nawawalang kita, na may kabuuang inaasahang hihigit sa 100 milyong dolyar ng Australia. Nag-file na ang kompanya ng dalawang magkahiwalay na demanda sa Supreme Court: ang isa ay demanda para sa kabayaran, at ang isa naman ay humihiling sa korte na magpasya kung legal ang desisyon ng gobyerno na kanselahin ang kanilang mga karapatan sa lupa sa ilalim ng lupa. Kung manalo ang kompanya sa huling demanda, maaaring bumalik sa kompanya ang ilang karapatan sa lupa sa ilalim ng lupa, na maaaring magkaroon ng karagdagang epekto sa planong tunnel ng riles.

Hindi lang ang developer ang apektado. Mula noong huli ng 2021, daan-daan nang pamilya at mamumuhunan ang pre-emptang bumili ng mga apartment sa Southpoint project. Dahil sa pagkaantala ng konstruksiyon, naghihintay pa rin ang mga mamimiling ito na matanggap ang kanilang bahay at hindi rin mabawi ang deposito na kanilang nabayaran.

Tumutok ang kaso sa isang mas malawak na isyu: kung anong legal na pananagutan ang mayroon ang gobyerno sa mga may-ari ng ari-arian na may planning permit na nasa paligid, kapag ito ay nagpapatupad ng malalaking imprastraktura project. Ipinapahayag ng H1Land na ang awtoridad ay dapat na nakakaalam na ang kanilang desisyon ay maaaring magdulot ng pagkalugi sa mga may-ari ng ari-arian na may construction permit na kapitbahay. Maaaring makaapekto ang resulta ng kasong ito sa sampu-sampung libong may-ari ng lupa na kasangkot sa malalaking imprastraktura project. Dalawang magkahiwalay na demanda ang kabilang sa kasong ito, at maaaring tumagal nang matagal bago tuluyang maresolba.