Un projet ferroviaire victorien paralyse 218 appartements ; promoteur réclame plus de 100 millions AUD

Selon le Times of India, le promoteur australien H1Land a intenté un procès contre la Suburban Rail Loop Authority (SRLA) de l'État de Victoria, réclamant au moins 100 millions de dollars australiens, en raison d'un projet ferroviaire de l'État qui a paralysé pendant deux ans son projet d'appartements Southpoint dans le quartier de Cheltenham à Melbourne.

Le projet Southpoint est situé sur Nepean Highway, en face du centre commercial Westfield Southland, et prévoit la construction de 218 appartements. Le projet avait obtenu son permis d'urbanisme dès 2017, soit plus d'un an avant l'annonce du projet Suburban Rail Loop (SRL) et de la construction prévue de la station et des tunnels de Cheltenham. Toutefois, en mai 2024, deux jours seulement après l'arrivée des équipes de construction sur le site pour démarrer les travaux, l'autorité a émis un avis annonçant son intention d'exproprier le sous-sol du terrain à environ quatre mètres de profondeur, et les travaux ont dû être interrompus.

Selon des documents judiciaires, H1Land accuse les ministres du gouvernement d'avoir été informés à tort que le tunnel n'affecterait pas sa propriété, et reproche à l'autorité de ne pas avoir consulté le promoteur lors de l'élaboration du plan ferroviaire en 2021. Au début de l'année 2022, l'autorité n'aurait toujours pas informé H1Land que son terrain pourrait être exproprié ou que le projet ferroviaire pourrait affecter la construction. Ce n'est qu'en février 2022 que l'autorité a proposé une rencontre, et en mai de la même année elle a accepté de prendre en charge les frais raisonnables liés aux réunions de conception et aux négociations. Les deux parties ont poursuivi leurs négociations pendant deux ans, période durant laquelle le promoteur a engagé des constructeurs et obtenu l'approbation de financements pour la construction.

L'avis d'expropriation est venu rompre ce processus. Début septembre 2024, les deux parties étaient parvenues à un accord de compensation anticipée de 2,5 millions de dollars australiens. Mais H1Land a découvert par la suite que l'autorité avait soumis, fin août 2024, des recommandations au ministre responsable du projet ferroviaire exigeant la suppression de droits quasi identiques sur le sous-sol — qui constituaient précisément le cœur des négociations sur la compensation. En 2025, le projet ferroviaire a officiellement pris le contrôle du sous-sol litigieux. Toutes les négociations ultérieures entre les parties concernant la modification de la conception architecturale des appartements ont échoué.

L'indemnisation recherchée par H1Land couvre les dépenses déjà engagées, les pertes dues aux retards, les frais juridiques ainsi que les bénéfices prétendument manqués, pour un montant total estimé à plus de 100 millions de dollars australiens. L'entreprise a intenté deux actions distinctes devant la Cour suprême : une action en indemnisation et une autre demandant à la Cour de statuer sur la légalité de la décision gouvernementale supprimant ses droits sur le sous-sol. Si l'entreprise l'emporte dans cette seconde action, certains droits sur le sous-sol pourraient lui revenir, ce qui pourrait avoir de nouvelles incidences sur le tunnel ferroviaire prévu.

Le promoteur n'est pas le seul touché. Depuis fin 2021, plus d'une centaine de familles et d'investisseurs ont pré-acheté des appartements du projet Southpoint. En raison de l'arrêt des travaux, ces acheteurs attendent toujours la livraison de leur logement et ne peuvent pas récupérer les acomptes déjà versés.

Cette affaire soulève une question plus large : quelle responsabilité juridique incombe au gouvernement lorsqu'il mène à bien de grands projets d'infrastructure envers les propriétaires de biens voisins ayant déjà obtenu un permis d'urbanisme. H1Land fait valoir que l'autorité aurait dû savoir que ses décisions pouvaient causer des préjudices économiques aux propriétaires de biens voisins ayant déjà obtenu un permis de construire. L'issue de cette affaire pourrait concerner des dizaines de milliers de propriétaires dont les terrains sont touchés par de grands projets d'infrastructure. L'affaire implique deux actions en justice distinctes et sa résolution définitive pourrait prendre beaucoup de temps.