15年の空き地、1億2700万ドル：シカゴ・ルクリア荘園再開発の背後にある米国公営住宅融資の帳簿

シカゴ南西部、ミッドウェー国際空港に隣接する32エーカーの用地が15年間にわたり空き地のまま放置されていたが、市議会は近日、ルクリア荘園再開発第一段階となる1億2700万ドルの資金計画を承認し、2026年末の着工が見込まれている。Times of India WorldがUrbanize ChicagoとChicago YIMBYの報道として伝えたところによれば、この資金はシセロ通り沿いに6階建ての複合施設2棟を建設するもので、合計183戸のアパートが設けられ、約90%が手頃な価格の住宅に指定され、一部ユニットはシカゴ住宅局（CHA）のバウチャー保有世帯向けに確保される。

ルクリア荘園は1950年代に建設された大規模公営住宅プロジェクトであり、2011年にCHAにより取り壊された。取り壊し後、大部分の用地は長期にわたって空き地のままとなり、工業地域、主要道路、高速道路に囲まれ、かつて数千人の住民を収容していた元のコミュニティは、物理的に一世代以上の時間を経て消滅した。

Chicago YIMBYが明らかにした詳細によれば、市議会が承認した資金パッケージは、多層の公的・民間融資を積み重ねて構成されている。具体的には、4370万ドルのシニア建設ローン、700万ドルの永久ローン、950万ドルの市レベル多世帯プロジェクト資金、550万ドルの歳入増加税財源（TIF）、2450万ドルのCHA融資、70万ドルのイリノイ州商業・経済機会局補助金回転ローン、3370万ドルの低所得者向け住宅税額控除（LIHTC）持分、125万ドルのイリノイ州手頃な価格住宅税額控除持分、そして120万ドルの繰延開発者費用である。

この積み上げ型融資構造は、現在の米国における手頃な価格住宅開発の常態となっている。公的資金の一つ一つには対応するコンプライアンス条項が伴い、手頃な価格としての存続年限は多層の条件によって共同で維持されなければならない。Cabrera Capital PartnersとThe Habitat Companyが共同で手掛け、建築設計はSCB、施工はGeorge Sollitt建設会社が担当し、新築許可は既に申請済みである。

全体計画は、32エーカーの用地上に最大700戸の住宅ユニットと、約44万平方フィートの商業スペースおよび公共開放区域を建設することを目標としているが、第一段階以降の段階の資金とスケジュールはまだ公開されていない。

2011年の取り壊しから2026年の着工まで15年に及ぶ期間は、大規模公営住宅用地の取り壊しから再建に至る過程における構造的遅延を明らかにしている。融資、計画策定、コミュニティ協議、市場条件がプロジェクトの始動可否を共同で決定するが、ルクリア荘園の場合、これら要素が重なり合うことで、正に一世代分の時間を費やしたのである。

元の公営住宅の数千人の住民の実際の去向と再定住の状況は、公表資料の中で十分に説明されておらず、彼らが15年間にわたって継続的な再定住支援を受けてきたか、従来のコミュニティ・ネットワークが既に崩壊したかどうかは、依然として明確な記録を欠いている。この土地にかつて存在した教会、託児所、課外指導、小規模商業ネットワークについて、新計画は「完全なコミュニティ」という構想のもとに再導入を試みているが、過去のコミュニティの肌理は、物理的にも時間的にも既に断ち切られている。

Times of India Worldが伝えたネット上のコメントの中で、荘園で育った住民は「元の場所に戻りたい」という願望を表明しているが、実際に戻れるかどうかはCHAのバウチャー制度、手頃な価格条項の存続年限、そして以降の段階が低所得世帯向けに開放され続けるかどうかに左右される。プロジェクトの手頃な価格を支える構造は複数の公的・民間融資条項に拘束されており、全体的なコンプライアンス要件の下では、手頃な価格としての存続年限は数十年継続し得て、短期で市場家賃へと転換されるわけではない。この仕組みは急速なジェントリフィケーションを防止する点で制度的意義を持つが、その前提はLIHTCと各州の税額控除政策の継続、そしてCHAなどの公的融資機関の持続的なコミットメントである。重要な資金が一つでも撤退すれば、全体の手頃な価格を支える構造は再編の圧力に直面することになる。

起工式は既に承認されており、今秋に予定されている。