அமெரிக்கா மேல்முறைக் கோர்ட் 17 ஆண்டுகால வீட்டி எடுப்பு வழக்கின் மறுப்பைப் பராமரித்தது: 2016-ஆம் ஆண்டு ஒப்பந்தம் நிரந்தர விற்பனைத் தடையை வழங்கவில்லை

“இந்தியன் டைம்ஸ்” Justiaவில் பதிவாக்கப்பட்டுள்ள நீதிமன்றப் பதிவுகளைக் குறிப்பிடுவதாகச் செய்தியில் தெரிவிக்கப்பட்டுள்ளபடி, அக்டோபர் 19, 2026-இல் அமெரிக்காவின் பெடரல் 11ஆம் சுற்று மேல்முறைக் கோர்ட், மாவட்ட நீதிமன்றத்தின் கிரெகோரி பிரையன் மைல்ஸ் மீதான வழக்கை மறுப்பதைப் பராமரித்தது; அவரது முடிவை மீண்டும் ஆராய்மாறு கோரிய கோர்ப்பையும் நிராகரித்தது. இந்த மறுப்பு இறுதித்தன்மை கொண்டதால், மைல்ஸ் அதே வழக்கில் ஒரே கூற்றை மீண்டும் முன்வைக்க முடியாது. 2009-இல் தொடங்கிய வீட்டி எடுப்பு விவரம், இப்போது பெடரல் மேல்முறை மட்டத்தில் நடைமுறை இறுதியை அடைந்துள்ளது.

இந்த விவரம் புளோரிடா மாநிலத்தின் நேபிள்ஸில் உள்ள ஒரு குடியிருப்பைச் சுற்றியது. அமெரிக்கா வங்கி, மைல்ஸ் மற்றும் அவரது மனைவி பார்பரா ஆன் கெல்லி செலுத்தாத வீட்டுக்கடனுக்கான நடவடிக்கைகளை மேற்கொண்டது. புளோரிடா நீதிமன்றம், இருவரும் 66 வீட்டுக்கடன் கட்டணங்களைச் செலுத்தவில்லை எனத் தீர்மானித்து, வங்கி வீட்டி எடுப்பை முன்னெடுக்க அனுமதித்தது; ஜோடியின் பின்னர் மேல்முறை செய்தார்கள். மேல்முறை நடைபெறும்போதே, மைல்ஸ் மேரிலாந்து மாநிலத்தில் அதிகாரம் 11-இன் கீழ் தலைவரை நிலைமைப் பாதுகாப்பைப் பெற்றார்; இதனால் வங்கியின் சில கடனை அதிர்வுறுத்தும் நடவடிக்கைகள் தற்காலிகமாகத் தடுக்கப்பட்டன. அந்தக் கடனை ஒரு வீட்டுக்கடன் ஆதரவுச் சான்றுதல் நம்பிக்கைக்குப் பதிலாக U.S. Bank National Association வைத்திருந்தது.

2016 நவம்பரில், மைல்ஸ் அமெரிக்கா வங்கியுடன் ஒப்பந்தம் செய்தார்: வங்கி வழக்கைத் தொடர்ந்து நடத்தலாம்; ஆனால் ஜோடியின் மேல்முறை இறுதியாக வங்கிக்கு உகந்த முடிவில் முடியும் வரை வீட்டை விற்க முடியாது; மைல்ஸ் ஒவ்வொரு மாதமும் மேரிலாந்து மாநில நீதிமன்றக் கணக்கில் 5,000 டாலர்களைச் செலுத்த வேண்டும். வங்கி வெல்லில், இந்தப் பணம் வங்கிக்குச் செல்லும்; ஆனால் அது அவர்களின் கடனுக்குரிய தொகையில் குறைக்கப்பட வேண்டும். பின்னர் மைல்ஸ், மொத்தம் 70,000 டாலர்கள் செலுத்தியதாகக் கூறினார்.

இந்த விதிமுறைகள் மாதாந்திரக் கட்டணம், குறிப்பிட்ட காலத்துக்கான விற்பனைத் தடை, வங்கி வெல்வுக்குப் பின்னர் நடைபெறும் கடன் ஒப்பீடு ஆகியவற்றை ஒன்றுடன் இணைத்தின; ஆனால் ஒப்பந்தத்தின் காலத்துக்கு வெளியே நிரந்தரமான விற்பனைத் தடை உரிமையை மைல்ஸுக்கு தனிப்பட்டமாக வழங்கவில்லை.

2018-இல் புளோரிடா மாநில மேல்முறைக் கோர்ட், வீட்டி எடுப்பை ஆதரித்த அசல் முடிவைப் பராமரித்தது. இதனால் ஜோடியின் மேல்முறை நடைமுறை முடிந்தது; ஒப்பந்தத்திலுள்ள, விற்பனையைத் தடுக்கும் குறிப்பிட்ட காலகட்டும் நீக்கப்பட்டது. 2024-இல், வங்கி வீட்டை விற்பனைக்கு ஏற்பாக்க முயற்சித்த பிறகு, மைல்ஸ் மீண்டும் நீதிமன்ற வழக்கைத் தொடங்கி, 2016-ஆம் ஆண்டு ஒப்பந்தத்தை மீறியதாகக் கூறினார்; தொடக்கத் தொண்டறிக்கையிலும் அதன் திருத்தங்களிலும் கருத்தில் கொள்ளப்படும் மோசனை, பெடரல் கடன்சேகரிப்புச் சட்டத்தை மீறுதல், மரபுரிமை உரிமைகளை மீறுதல் ஆகிய கூற்றுகளும் முன்வைக்கப்பட்டன.

மாவட்ட நீதிமன்றம் முதலில், முதல் தொண்டறிக்கையில் ஒவ்வொரு எதிர்த்தரப்பியும் எந்த தவறான செயலுக்குப் பொறுப்பாக இருக்க வேண்டும் என்பது தெளிவாகக் குறிப்பிடப்படவில்லை எனக் கருதி, பின்னர் மைல்ஸுக்குத் திருத்தம் செய்ய அனுமதித்தது. திருத்திக்கப்பட்ட தொண்டறிக்கையில் வேறுபட்ட பெயர்களைக் கொண்ட பல U.S. Bank அமைப்புகளும் Credit Suisse First Boston Mortgage Acceptance Corp. ஆகியவையும் பட்டியலிடப்பட்டன; ஆனால் ஒப்பந்த மீற்றம், மோசனை, கடன்சேகரிப்பு ஆகிய கூற்றுகள் மறுப்பிக்கப்பட்டன.

11ஆம் சுற்று மேல்முறைக் கோர்ட், 2016-ஆம் ஆண்டு ஒப்பந்தம் நிரந்தரமாக வீட்டை விற்பனையிலிருந்து தடுக்கவே முடியாது என்றும், ஜோடியின் மேல்முறை நடுப்பெற்றுக் கொண்டிருந்தபோது மட்டுமே அது செயல்பட்டது என்றும் தீர்மானிக்கப்பட்டது. 2018-இல் மேல்முறை நடைமுறை முடிந்த பிறகு, வங்கி வீட்டி எடுப்பைத் தொடர்ந்து முன்னெடுத்தது மீற்றமல்ல. நீதிமன்றம், மோசனைக் கூற்றை ஆதரிக்க மைல்ஸ் போதுமான காரணங்களை வழங்கவில்லை என்றும் கூறியது. மேலும், தலைவரை நிலைமைப் பாதுகாப்பு, கடன்தாரரை எதிர்த்து மற்றவர்கள் தொடங்கிய வழக்குகளுக்கே பொருந்தும் என்றும் குறிப்பிடப்பட்டது; மைல்ஸ் தன்னிச்சையாக இந்த வழக்கைத் தொடங்கிய பிறகு, தனது பின்னர் கொலம்பியா மாவட்டத்தில் சமர்ப்பித்த தலைவரை நிலைமை மோதுவைக் கொண்டு நீதிமன்றத்தில் விசாரணையை நடத்தத் தடுக்க முடியாது. மேல்முறைக் கோர்ட், வேறுபட்ட பெயர்களைக் கொண்ட வங்கி அமைப்புகளை ஒரே எதிர்த்தரப்பியாகக் கருதுவது முடிவைப் பாதிக்கவில்லை என்றும் தீர்மானிக்கப்பட்டது.

மைல்ஸின் தோல்வுக்கு மூன்று வரைத் தடைகள் இருந்தன: ஒப்பந்தத்தின் பொருந்தும் கால அளவு, எதிர்த்தரப்பியின் அடையாளம், மோசனைக் கூற்றின் காரண அடிப்படை. ஒப்பந்தத்தில் தெளிவான கால அளவு இருந்ததால், அதன் அடிப்படையில் நிரந்தர விற்பனைத் தடையைக் கோர முடியாது; வேறுபட்ட பெயர்களைக் கொண்ட வங்கி அமைப்புகளை அடையாளம் காணும் முற்றம் முடிவைப் பாதிக்கவில்லை; மோசனைக் கூற்றுக்குப் போதுமான காரணங்கள் இல்லை. 17 ஆண்டுகளில், இந்த விவரம் தலைவரை நிலைமை நடைமுறை, புளோரிடா நீதிமன்றங்கள், பெடரல் மாவட்ட நீதிமன்றம், பெடரல் மேல்முறைக் கோர்ட் ஆகியவற்றுக்கு இடையே நீடித்தது. ஒப்பந்தம் அமலில் இருந்தபோது, மைல்ஸ் ஒவ்வொரு மாதமும் பணத்தைச் செலுத்த வேண்டியிருந்தார்; வங்கி வீட்டி எடுப்பைத் தொடர முடியும் உரிமையைத் தக்கவைத்தது. நீதிமன்றத்தின் ஒப்பந்த ஆராய்ச்சியின் அடிப்படையில், விதிமுறைகளின் சமநிலைமற்ற அமைப்பு தெளிவாக இருந்தது: மேல்முறை நடைபெறும்போது வங்கி விற்பனைத் தடையால் கட்டுப்பட்டதாக இருந்தது; கடன்தாரரின் பண வைப்புகள் வங்கி வெல்வில் வேறுபட்ட தொகையைக் குறைக்கப் பயன்பட்டன; மேல்முறை முடிந்தவுடன், தற்காலிக விற்பனைத் தடையும் முடிந்தது.