澳大利亚租房空置率仅1%：结伴申请增加，租客承受政策调整压力

据ABC News Australia援引Domain数据报道，澳大利亚9月季度全国租房空置率为1%，即每100套可出租住房中约有1套空置；首都城市独栋住房周租中位数已达700澳元。房源竞争已经改变租客的申请方式：布里斯班房地产中介Avi Khan称，多代家庭以及朋友结伴申请已占其中介约五分之一。

Khan说，5月联邦预算前，一套房通常会收到约10份申请，如今同类房源会收到15至20份。这个比例只反映一家中介，不能外推至全国，但它呈现了当地竞争方式的变化：多对伴侣、与父母或朋友共同申请，以及结伴签约，正成为争取房源的办法。

珀斯租客Grady Toomath的经历提供了直接代价。他自2019年起与弟弟和另一名室友合住，最初每周租金为315澳元；最近一次上调后，租金升至715澳元，七年增加127%。他表示，这不是原本想要的生活，而是三个人能够负担的安排。对预算有限的租客而言，合住已不是单纯的居住偏好，而是分摊成本、扩大申请机会的办法。

同一政策体系对买房和租房的支撑并不对称。联邦和州政府设置了多项首购激励，其中包括阿尔巴尼斯政府扩大的5%首付计划。昆士兰科技大学房地产经济学高级讲师Lyndall Bryant指出，社会住房和社区住房仅占澳大利亚住房存量约3%至5%，而粗略计算，约四分之一有住房需求者要在私人租赁市场寻找住房。两组数字并置，显示购房支持已有直接政策工具，租客可依托的公共住房存量却仍然有限。

出租供应本身也是预算争议的核心。Khan称，结伴申请增加与5月联邦预算对负杠杆和资本利得税的调整同时出现，并认为相关变化侵蚀了出租供应；这些租客"别无选择"。Bryant则称，现有政策安排正在削弱投资者进入住宅租赁市场的意愿，房东数量不足且有人退出；这可能为首购者释放住房，但租客面对的租金仍只会继续上升。

这些说法把政策成本指向同一处矛盾：在市场本已接近极限时，税收调整和购房激励可能把投资导向自有住房，而不是增加出租住房。不过，"五分之一"的结伴申请数据仅来自布里斯班一家中介，现有报道也没有提供足以独立检验"预算调整—出租供应减少—租金上涨"这一因果链的数据。相关机制目前主要是房地产中介和学者提出的政策判断，而非已经得到独立数据验证的结论。

租客并非没有得到援助。联邦政府在2023年和2024年提高了租房补助，并与联邦及各州和领地部长同意推动更加全国统一的租赁权利；工会和住房倡议团体还要求实行租金上限和多年期租约。但报道所述措施主要处理补助和合同权利，并不直接增加可出租住房。在空置率仅为1%的市场里，租客面对的不只是租金上涨幅度，还有能否找到一处可租住房。

成本压力也正在进入租赁账单。拥有九套投资房产的悉尼会计Keegan Du Preez说，利率、维修费用和技工短缺推高开支，房东不得不提高部分租金来弥补成本。他也认为，把租金锁定24个月有助于租客安排预算。他的个人经历不能代表整个房东群体，却显示成本上涨可能被传导至租客；在空置率极低时，租客寻找替代房源的空间也更小。

ABC News Australia在报道中称曾联系联邦住房部长，但没有刊载其回应。报道由此留下一个具体而未解决的政策问题：5月预算调整是否、以及在多大程度上压低了出租供应，又由谁先承担供应减少和成本上升的压力。