澳央行加息叠加APRA监管缺位 研究指每次标准加息或致三万户家庭十余年被挡在购房门外

澳大利亚一项尚未正式发表的研究显示，澳央行每一次标准的0.25个百分点加息，可能将多达3万户家庭长期排斥在住房拥有权之外，其中部分家庭需十多年才能恢复这一可能性。审慎监管局APRA自疫情后利率低位以来一直未随加息周期上调其要求的偿付能力缓冲，被研究者指为政策叠加效应中放大弱势群体代价的一环。

据ABC News报道，这项研究由悉尼大学经济学高级讲师James Graham与西北大学博士候选人、前澳央行分析师Avish Sharma共同完成。Graham在接受ABC News旗下《The Business》栏目独家采访时透露，早期建模结果显示，标准幅度的加息会导致购房交易立即下降约5%，且下滑态势最长持续约两年。

"如果你错过了那个理想窗口，也许下个月、下一年间你换了工作、添了孩子，或者银行改变了放贷意愿，"Graham说，"这往往意味着你这一次错过了，但实际上是很多很多年以后才会再有同样的机会。"

冲击力分布并不均匀。Graham指出，今年此前的几轮加息已使购房交易应声减少；最初几轮加息对潜在购房者的打击最为深远，后续加息的边际效应则逐步递减。

"最初的那几次加息恐怕是最具破坏性的，"他说，"正是它们把一大批人推到了长期被排斥的位置上。此后的加息打击的，是那些越来越有能力应对的群体。"

按澳大利亚目前约1千万家庭计算，每次标准加息可能在未来数年内将多达3万户家庭长期排除在拥有住房之外。这一规模在政策语境中尤为刺眼：研究指出，央行加息对住房拥有率的拖累，可能超过联邦政府投资税务改革预期带来的提振效果。

拥有率冲击呈累积且滞后特征。模型显示，加息发生数周内，住房拥有率即从约66%下降0.1个百分点；四年后降幅扩大至0.3个百分点的峰值；此后虽逐步回升，完全恢复需时超过十年。Graham解释，这种延迟与"生活岔口"相关——错过入场时点的人，往往在收入、家庭、就业稳定性等多重维度上同步失去下一轮购房所需的资质。

这种逻辑对资产充裕的买家意义有限。Graham直言："如果你手上握着一笔钱，或者按揭贷款已经到位，那种环境下就是绝佳的入市时机。但我们的研究发现，很多人在那个时点上并没有把所有资金准备妥当。"

对于持有现金不足、首付紧、收入增长本就被加息引发的经济减速所抑制的群体而言，房价下跌并不能弥补借贷成本上升、放贷审查趋严以及工资增长放缓的三重压力。Graham说："如果你连按揭贷款都难以获得，或者你的收入在缩水、未来还贷能力堪忧，房价便宜这一事实本身帮不了你。"

监管层面，研究指出APRA维持的3个百分点偿付能力缓冲自利率脱离疫情后低位以来没有随加息周期上调。Graham公开质疑这一安排的合理性："我们已经处在加息周期相当深的位置了，还需要这么高的偿付能力缓冲吗？"

这一监管选择与央行加息形成共振。服务能力测试本就偏紧，缓冲要求又未同步调整，使得首次购房的年轻人和低收入家庭在加息冲击中承受的代价不成比例。研究建议各州可考虑削减印花税并转向土地税等替代方案，以减少购房交易成本对潜在购房者的额外剥夺。

报道指出，澳央行今年已加息三次，市场预期最快可能于下周二再次加息。该研究属尚未正式发表的早期成果，十年恢复期为模型预测，具体年限存在区间模糊。