Spoorwegproject in Victoria eist ondergrondse grond op, 218 appartementen komen stil te liggen; ontwikkelaar spant rechtszaak aan voor ruim 100 miljoen Australische dollar

Volgens The Times of India heeft de Australische ontwikkelaar H1Land een rechtszaak aangespannen tegen de Suburban Rail Loop Authority (SRLA) van de deelstaat Victoria, waarbij hij minimaal 100 miljoen Australische dollar aan schadevergoeding eist. De reden is dat een spoorwegproject van de deelstaat heeft geleid tot een twee jaar durende stopzetting van het Southpoint-appartementenproject in de wijk Cheltenham in Melbourne.

Het Southpoint-project is gelegen aan de Nepean Highway, tegenover het winkelcentrum Westfield Southland, en was gepland voor de bouw van 218 appartementen. Het project had al in 2017 goedkeuring voor de bouwplannen gekregen, meer dan een jaar vóór de aankondiging van het Suburban Rail Loop-project (SRL) en het geplande Cheltenham-station en de tunnels. In mei 2024, slechts twee dagen nadat de bouwploegen het terrein hadden betreden om met de werkzaamheden te beginnen, vaardigde de autoriteit echter een kennisgeving uit waarin werd aangekondigd dat zij voornemens was de grond tot ongeveer vier meter diep onder het perceel te onteigenen, waardoor de werkzaamheden gedwongen werden stopgezet.

Uit gerechtelijke documenten blijkt dat H1Land beschuldigt dat de regeringsminister onjuist is meegedeeld dat de tunnel geen invloed zou hebben op zijn eigendom, en beschuldigt de autoriteit ervan tijdens het opstellen van de spoorwegplannen in 2021 niet met de ontwikkelaar te hebben overlegd. Begin 2022 had de autoriteit H1Land naar verluidt nog steeds niet op de hoogte gesteld van een mogelijke onteigening van zijn grond of van de mogelijke gevolgen van het spoorwegproject voor de bouw. De autoriteit deed pas in februari 2022 een voorstel voor een ontmoeting en stemde er in mei van dat jaar mee in om de redelijke kosten van ontwerpvergaderingen en onderhandelingen op zich te nemen. De twee partijen onderhandelden de daaropvolgende twee jaar door, waarbij de ontwikkelaar een aannemer in dienst nam en goedkeuring voor bouwfinanciering verkreeg.

De onteigeningskennisgeving verstoorde dit proces. Begin september 2024 bereikten de twee partijen een overeenkomst voor een vooruitbetaling van 2,5 miljoen Australische dollar als schadevergoeding. H1Land ontdekte echter later dat de autoriteit eind augustus 2024 al een aanbeveling had ingediend bij de minister die verantwoordelijk is voor het spoorwegproject, om nagenoeg dezelfde ondergrondse grondrechten te laten vervallen — dezelfde rechten die de kern vormden van de schadevergoedingsonderhandelingen. In 2025 verkreeg het spoorwegproject formeel de controle over de betwiste ondergrondse grond. Daaropvolgende onderhandelingen tussen de twee partijen over wijzigingen in het ontwerp van het appartementencomplex mislukten allemaal.

De schadevergoeding die H1Land momenteel nastreeft, dekt reeds gemaakte kosten, schade door vertraging, juridische uitgaven en zogenaamde gederfde winst, met een totaalbedrag dat naar verwachting meer dan 100 miljoen Australische dollar zal bedragen. Het bedrijf heeft twee afzonderlijke rechtszaken aangespannen bij het hooggerechtshof: één is een schadevergoedingszaak, en de andere eist dat de rechtbank beslist of het besluit van de overheid om zijn ondergrondse grondrechten te laten vervallen rechtmatig is. Als het bedrijf de tweede zaak wint, zou een deel van de ondergrondse grondrechten kunnen terugkeren naar het bedrijf, wat mogelijk verdere gevolgen zou hebben voor de geplande spoortunnel.

Niet alleen de ontwikkelaar wordt getroffen. Sinds eind 2021 hebben meer dan honderd gezinnen en beleggers al appartementen in het Southpoint-project vooraf gekocht. Vanwege de stopzetting van de werkzaamheden wachten deze kopers nog steeds op de oplevering van hun woning en kunnen zij hun betaalde aanbetaling ook niet terugkrijgen.

De zaak raakt een bredere kwestie: welke wettelijke aansprakelijkheid de overheid draagt jegens eigenaren van aangrenzende eigendommen die al een bouwvergunning hebben verkregen wanneer zij grote infrastructuurprojecten uitvoert. H1Land stelt dat de autoriteit redelijkerwijs had moeten weten dat haar besluiten economische schade zouden kunnen toebrengen aan eigenaren van eigendommen in de buurt die al een bouwvergunning hadden verkregen. De uitkomst van deze zaak zou gevolgen kunnen hebben voor tienduizenden eigenaren van grond die betrokken is bij grote infrastructuurprojecten. De zaak omvat twee afzonderlijke rechtszaken, en de definitieve oplossing zou lang kunnen duren.