UE planuje ograniczyć krótkoterminowe wynajmy w odpowiedzi na kryzys mieszkaniowy; siły lobbystyczne platform zapowiadają blokadę uprawnień regulacyjnych samorządów

Komisja Europejska opublikowała w środę projekt nowych przepisów, który pozwala władzom lokalnym ograniczać wynajem krótkoterminowy na obszarach objętych „presją mieszkaniową”, próbując znaleźć systemowe wyjście z przedłużającego się deficytu mieszkaniowego w turystycznych miastach. Jak podał Deutsche Welle, jest to kluczowy element unijnego pakietu „przystępnych cenowo mieszkań”, mający zapewnić jednolitą podstawę prawną dla wcześniejszych wyzwań prawnych, z jakimi borykały się Paryż, Berlin, Barcelona i inne miasta w związku z ograniczaniem krótkoterminowego wynajmu — wyzwań, które w większości pochodziły od firm wynajmu i turystycznych.

Wiceprzewodnicząca wykonawcza Teresa Ribera określiła sytuację mieszkaniową w Europie jako „przerażający kryzys”, oświadczając: „Gdy rynek nie jest w stanie zapewnić przystępnych cenowo mieszkań jako podstawowej potrzeby, organy publiczne mają obowiązek interweniować.”

Mieszkania systematycznie przekształcane w zbywalne aktywa

W ostatnich latach powszechnie uważa się, że wybuchowa ekspansja platform krótkoterminowego wynajmu w stylu Airbnb windowała ceny nieruchomości w wielu częściach Europy i ograniczyła podaż mieszkań na wynajem, bezpośrednio wywołując protesty mieszkańców w Barcelonie, na Majorce i w innych miejscach. Gdy domy zmieniają się z mieszkań w przedmioty inwestycji, gdy relacje sąsiedzkie zastępowane są rotacją gości, podstawowa potrzeba życiowa, jaką jest mieszkanie, jest po cichu komercjalizowana w procesie przedefiniowania jej przez gospodarkę platformową.

Zgodnie z projektem miasta i władze lokalne będą mogły ograniczać wynajem krótkoterminowy i wakacyjny oraz powstrzymywać zakupy nieruchomości dokonywane specjalnie na potrzeby wynajmu krótkoterminowego. Warunki wstępne są jednak niezwykle wymagające: dany obszar musi najpierw zostać uznany za „obszar presji mieszkaniowej” — musi spełniać określone parametry, takie jak stosunek cen nieruchomości do dochodów; a miasto musi udowodnić, że wynajem wakacyjny w ciągu ostatnich trzech lat wywarł istotny negatywny wpływ na przystępność cenową lub dostępność mieszkań. Nowe przepisy wyraźnie nie mają zastosowania do wynajmu krótkoterminowego prowadzonego przez właścicieli wynajmujących swoje główne miejsce zamieszkania.

Komisja Europejska zaleciła również państwom członkowskim uwolnienie gruntów oraz reformę procedur planowania i budownictwa w celu zwiększenia podaży.

Kontratak branży platform

Grupa lobbingowa CCIA Europe, reprezentująca Airbnb i inne platformy, szybko przypuściła atak. Jej dyrektor ds. polityki Alexandre Roure w oświadczeniu skrytykował brak niezależnego mechanizmu przeglądu w propozycji, stwierdzając: „Bez niezależnego nadzoru czy skutecznych środków odwoławczych propozycja ta stanie się 'papierowym tygrysem', pozostawiając nieproporcjonalne ograniczenia i osłabiając pewność prawną, którą ustawa o przystępnych cenowo mieszkaniach powinna zapewniać.”

Samym tym oświadczeniem ujawniona zostaje asymetria sił w tym starciu: z jednej strony demokratycznie wybrane samorządy próbują odzyskać podstawowe uprawnienia regulacyjne wobec rynku mieszkaniowego, z drugiej — zasobne, działające w wielu krajach platformy i ich stałe maszyny lobbingowe w Brukseli, które nieustannie używają narzędzi prawnych i medialnych, by osłabiać wszelką interwencję publiczną ograniczającą ich przestrzeń zysków. Gdy branża platform sprzeciwia się regulacji lokalnej pod pretekstem „pewności prawnej”, tak naprawdę broni wolności ekspansji swojego modelu biznesowego — a ekspansja ta jest istotnym czynnikiem napędzającym kryzys mieszkaniowy.

Nierozstrzygnięte zapisy

Ustawa wciąż wymaga zatwierdzenia przez prawodawców UE i państwa członkowskie, a ostateczne zapisy i siła wykonawcza pozostają niepewne. Nawet jeśli zostanie uchwalona, konkretne parametry uznawania obszarów za objęte „presją mieszkaniową” wymagają doprecyzowania, a faktyczny zakres regulacji ze strony władz lokalnych pozostaje niejasny; wobec trwałych wyzwań prawnych i presji medialnej ze strony branży platform pozostaje otwarte, czy nowe przepisy faktycznie sięgną do strukturalnych źródeł komercjalizacji mieszkań.